قوانین پیش فروش ساختمان

مقدمه توجیهی :

 

با عنایت به گسترش روز افزون تخلفات و جرائم در حوزه پیش فروش ساختمان و باتوجه به ضرورت جلو گیری از تضییع حقوق پیش خریداران واحد های مسكونی و در راستای كاهش وقوع برخی جرائم از جمله كلاهبرداری و در اجراء بند ٢ اصل ١٥٨ قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران و به منظور قضا زدایی با وضع مقررات پیشگیرانه در این زمینه ،لایحه زیر برای مراحل

ماده ١- در این قانون ،اصطلاحات زیر در معانی مشروح مربوط به كار می رود:

 

١- پیش فروشنده : شخص حقیقی یا حقوقی است كه قدراسهم از زمین و اعیانی موجود در زمان بیع را براساس قرارداد پیش فروش به پیش خریدار منتقل می كند و متعهد می گردد ساختمان را ظرف مدت معینی احداث و تسلیم كند.

 

٢- پیش خریدار:شخصی است كه قدر السهم از زمین و اعیانی موجود در زمان بیع را براساس قرارداد پیش فروش در مقابل پرداخت ثمن معامله خریداری می نماید.

 

تبصره : قائم مقام و جانشین یا جانشینان پیش فروشنده و پیش خریدار نیز مشمول تعاریف یاد شده خواهند بود.قانونی تقدیم می شود.

ماده ٢ – هر قرارداد یا عقدی كه در نتیجه آن ،یكی از طرفین متعهد به ساخت یا تكمیل بنا در زمین معینی باشدكه مالك تمام یا قسمتی از ان است و بیع ،صلح ،اجاره به شرط تملیك و نظایر آن منعقد شود،قرداد پیش فروش ساختمان محسوب شده و مشمول مقررات این قانون است

ماده ٣ – قراردادهای پیش فروش باید مطابق با نمونه های مقرر در ایین نامه اجرایی این قانون بوده و درآن حداقل به موارد زیر تصریح شود:

 

١-  اوصاف و امكانات واحدی كه پیش فروش می شود مانند مساحت اعیانی و سهم واحد مورد معامله از كل زمین ،تعداد اتاقها،شماره طبقه ،شماره واحد ،توقفگاه ( پاركینگ ) و انباری و نیز مشخصات فنی و معماری ساختمانی كه واحد درآن احداث می شود،مانند موقعیت ،كاربری و مساحت كل عرصه و زیر بنا ،تعداد طبقات و كل واحدها،نما ،نوع مصالح مصرفی ساختمان ، سیستم گرمایش و سرمایش ، قسمتهای مشترك و سایر مواردی كه در پروانه ساخت و شناسنامه فنی هر واحد قید شده و یا عرفاًدر قیمت موثر می باشد.

 

٢- بهاء مورد معامله ،تعداد اقساط و نحوه پرداخت.

 

٣- مدت قرارداد و دوره تحویل موقت .

 

٤- تعیین تكلیف راجع به خسارات‌،تضمینها و قراداد بیمه ای ،تغییر قیمت و تغییر مشخصات موضوع معامله .

 

٥- اعطاء وكالت به پیش خریدار برای تنظیم سند رسمی انتقال پس از انمام بنا و پرداخت كل بهای مورد معامله

ماده ٤- پیش فروش و انتقالات بعدی آن باید با تنظیم سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی صورت گیرد.

ماده ٥- تنظیم قراداد پیش فروش منوط به ارائه مدارك زیر است:

 

الف  : مدارك دال بر متعهد بودن پیش فروشنده نسبت به مورد معامله .

 

ب- پروانه  ساخت كل ساختمان و شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد.

 

ج – بیمه نامه مربوط  به مسئولیت موضوع ماده ١٣ این قانون.

 

د- تاییدیه مهندس ناظر پروژه مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان .

 

ه- گواهی بانك مبنی بر افتتاح حساب موضوع  ماده ١٤ قانون.

 

و- گواهی عدم خلاف صادره از سوی مرجع  صادر كننده پروانه .

 

 

تبصره: انبوه سازان مكلفند در چهار چوب ظرفیت قید شده در پروانه صلاحیت و تعیین پایه خود اقدام به پیش فروش ساختمان نمایند .

ماده ٦  - تنظیم قرارداد پیش فروش نزد دفاتر اسناد رسمی بدون پرداخت حق اثبت و بدون گواهی مالیاتی  صرفاًدر قبال در یافت حق التحریر سند غیر مالی صورت می گیرد.

 

تبصره : در نقل انتقالات بعدی ،قبل از اتمام ساختمان ضمن ثبت در دفتر خانه ،مالیات بر اساس یك ششم  مالیات ساختمان تمام شده در یافت می شود.

ماده ٧- چنانچه پیش فروشنده ظرف مهلت مندرج در قرارداد تعهدات خود را به انجام نرساند،مسئول خسارات وارده به پیش خریدار خواهد بود.تمدید مهلت انجام تعهد فقط با تراضی طرفین ممكن است ولی مانع از دریافت خسارت تاخیر در انجام تعهد نیست.

ماده ٨- پیش فروشنده  باید  پس از اتمام بنا نسبت به تهیه گواهی انطباق بنا با قرار داد كه حسب مورد توسط ناظر یا كارشناس مذكور در آیین نامه اجرایی این قانون صادر می شود.،اقدام نماید.مگر این كه پیش خریدار تغییرات به عمل آمده را تصدیق نماید.

ماده ٩- چنانچه  در دوره تحویل موقت معلوم شود ضوابط قانونی در احداث بنا رعایت نگردیده یا ساختمان با اوصاف قراردادی منطبق نبوده و یا دارای هر گونه  عیب اعم از مخفی و یا آشكار است،پیش خریدار می تواند الزام پیش فروشنده را به رفع نواقص و انطباق آن با اوصاف قانونی یا قراردادی درخواست نماید یا قرارداد را فسخ یا مطالبه خسارت نماید.

ماده ١٠ – پس از اتمام دوره تحویل موقت ،پیش فروشنده ضامن عیوب مخفی موجود در بنا است،در صورت وجود عیب ،پیش خریدار می تواند الزام پیش فروشنده را به رفع عیب در خواست نماید یا عقد را فسخ یا ارش اختیار كند.

ماده ١١- در صورتی كه مساحت بنا  بر اساس صورتمجلس تفكیكی ،كمتر یا بیشتر از مقدار مشخص شده در قرارداد باشد ،مابه التفاوت  نرخ مندرج در قرارداد مورد محاسبه قرار گرفت، لكن چنانچه مابه التفاوت مساحت بیش از پنج درصد  زیر بنای مفید باشد،پیش خریدار حق فسخ قرارداد را خواهد داشت وبه هر حال پیش فروشنده حق فسخ قرارداد را ندارد.

ماده ١٢- در تمامی مواردی كه پیش خریدار قرارداد را فسخ می نماید ،پیش فروشنده باید  خسارت وارده را بر مبناء  مصالحه طرفین یا برآورد كارشناس مرضی الطرفین به پیش خریدار بپردازد.

 

 

تبصره – در صورت عدم توافق طرفین ،پیش فروشنده باید تمام مبالغ پرداختی را برا اساس قیمت روز بنا ،طبق نظر كارشناس منتخب مراجع قضایی همراه سایر خسارات قانونی به پیش خریدار مسترد نماید.

ماده ١٣ – پیش فرو شندگان و مجریان و ناظران در قبال خسارات ناشی از عیب بنا و تجهیزات آن و نیز خسارات ناشی از عدم رعایت ضوابط قانونی ،در برابر پیش خریدار و اشخاص ثالث ،مسئولیت تضامنی دارند و مكلفند مسئولیت خود را از این جهت بیمه نمایند. چنانچه میزان خسارت وارده بیش از مبلغی باشد كه از طریق بیمه پرداخت می شود پیش فروشنده ضامن پرداخت ما به التفاوت خسارت وارده می باشد.

ماده ١٤ – پیش فروشنده مكلف است نزد یكی از بانكهای داخلی حساب بانكی افتتاح نماید.كلیه وجوه پیش خریداران باید به حساب واریز گردد. بانك یاد شده موظف است برای در یافت اقساط از پیش خریداران ،دفتر چه اقساطی صادر نماید.سر رسید و مبلغ تمامی اقساط ثمن در دفترچه مذكور قید می گردد. پیش فروشنده حق وصول مستقیم وجه از پیش خریدار را ندارد.

ماده ١٥- در مواردی كه بانكها به پیش خریداران بر اساس قرارداد پیش فروش ،تسهیلات خرید می دهند،وجه تسهیلات از طرف پیش خریدار توسط بانك به حساب پیش فروشنده واریز و مالكیت عرصه به نسبت سهم واحد پیش خریداری شده و نیز حقوق پیش خریدار نسبت به آن واحد به عنوان تضمین اخذ می گردد.

 

دستورالعمل اجرایی این ماده توسط بانك مركزی جمهوری اسلامی ایران و با هماكری وزارت مسكن و شهر سازی تهیه و ابلاغ خواهد شد.

ماده ١٦- در پیش فروشنده ساختمان نحوه پرداخت اقساط ثمن بر اساس توافق طرفین خواهد بود،ولی حداقل ده درصد از ثمن همزمان با تنظیم سند قطعی قابل وصول خواهد بود و طرفین نمی توانند بر خلاف آن توافق كنند.

ماده ١٧- پرداخت هر یك از اقساط ثمن منوط به تایید پبشرفت كار مطابق شرایط قرارداد توسط مهندس ناظر است مگر آن كه طرفین به نحو دیگری توافق كرده باشند..

ماده ١٨- هرگاه پیش خریدار تعهدات خود را انجام دهد ،ولی پیش فروشنده پس از اتمام بنا از تنظیم سند رسمی به هر دلیل امتناع نماید، پیش خریدار می تواند بر اساس وكالت اعطایی در سند پیش فروش (موضوع بند ٥ ماده ٣ این قانون ) با مراجعه به دفتر اسناد رسمی و ارائه تاییدیه پرداخت نود درصد ثمن از بانكی كه دفترچه اقساطی را صادر نموده است،به وكالت از طرف پیش فروشنده سند انتقال را تنظیم و امضاء نماید.

تبصره – در مورد این ماده كسر هزینه های نقل وانتقال از باقیمانده ثمن و محاسبه آن برای تنظیم سند رسمی انتقال ممكن است.

ماده ١٩- عرصه و اعیان ساختمان پیش فروش شده و مبالغ واریز شده به حساب بانكی پیش فروشنده و یا طلبكار او قابل توقیف و تامین نیست.

ماده ٢٠ – هر گاه قرارداد متضمن شرطی باشد كه موجب آن در صورت عدم پرداخت اقساط ثمن در مواعد مقرر،پیش فروشنده بتواند قرارداد را فسخ نماید،پس از رسیدن موعد پرداخت و امتناع پیش خریدار،پیش فروشنده  باید مراتب را كتباًبه دفترخانه تنظیم كننده سند اعلام كند .دفترخانه مكلف است ظرف مهلت پنج روز به پیش خریدار اخطار نمایدتا ظرف مهلت  ده روز نسبت به پرداخت دین اقدام كند.در صورت عدم پرداخت دین  در مهلت مذكور پیش فروشنده حق فسخ قراداد را دارد.

ماده ٢١- صحت و اعتبار واگذاری موقعیت قرادادی و تمام یا بخشی از حقوق و تعهدات پیش فروشنده نسبت به ساختمان پیش فروش شده و عرصه آن منوط به اخذ رضایت پیش خریدار ( یا پیش خرداران ) یا قائم مقام قانونی آنها خواهد بود.

ماده ٢٢- در صورت انتقال حقوق و تعهدات پیش خریدار نسبت به ساختمان پیش فروش شده بدون رضایت پیش فروشنده ،پیش خریدار و منقل الیه به طور تضامنی عهده دار پرداخت ثمن خواهند بود. درهر حال سند رسمی انتقال به نام منتقل الیه تنظیم خواد شد.

ماده ٢٣- در زمان انتقال قطعی سند ساختمان در دفتر خانه ،سند پیش فروش صادر شده باید به دفتر خانه عودت داده شود.

ماده ٢٤- پیش فروشنده باید قبل از هر گونه اقدام جهت تبلیغ و آگهی پیش فروش به هر طریق از جمله درج در مطبوعات و پایگاههای اطلاع رسانی و سایر رسانه های گروهی و نصب در اماكن و غیره ،مجوز انتشار آگهی را از مراجع ذی صلاح كه در آیین نامه اجرایی این قانون مشخص می شود اخذ و ضمیمه در خواست اگهی به مطبوعات و رسانه های یاد شده ارائه نماید. شماره و تاریخ این مجوز باید در آگهی درج و به اطلاع عموم رسانده شود.

 

مطبوعات و رسانه ها قبل از دریافت مجوز یاد شده حق درج و انتشار آگهی پیش فروش را ندارند.در غیر اینصورت به جزاء نقدی از یك میلیون (000/000/1 )ریال تا یكصد میلیون ( 000/000/100 ) ریال محكوم خواهند شد.

ماده٢٥- شهرداریها مكلفند هنگام صدور پروانه ساختمان برای هر واحد نیز شناسنامه ای مستقل با ذكر مشخصات كامل و مشاعات و سایر حقوق با شماره مسلسل صادر و به متقاضی تسلیم نمایند.

ماده ٢٦- اشخاصی كه بدون تنظیم سند رسمی یا اخذ پروانه ساخت یا افتتاح حساب بانكی یا پیش از پیشرفت عملیات ساختمانی به میزان ده درصد ، اقدام به پیش فروش ساختمان نمایند ویا بدون اخذ مجوز اقدام به درج آگهی نمایند علاوه به رد مال و اسناد و وجوه به صاحبش و جبران خسارات وارده ،به حبس از شش ماه تا دو سال و یا جزاء نقدی به میزان سه تا پنج برابر وجوه و اموال در یافتی محكوم می گردند.

ماده ٢٧- پیش فروشنده مكلف است ظرف یك سال پس از اتمام بنا تمامی اقدامات لازم برای انتقال قطعی ساختمان به پیش خریدار را از قبیل اخذ پایان كارو تفكیك سند انجام دهد در غیر این صورت به جزاء نقدی معادل ملبغ در یافتی در حق دولت مكوم می گردد.

 

تبصره – جرائم مذكور در این ماده و ماده ٢٦ تعقیب نمی شودمگر با شكایت شاكی خصوصی و یا وزارت مسكن و شهر سازی و با گذشت شاكی ،تعقیب یا اجراءحكم موقوف می شود

ماده ٢٨- مشاوران املاك باید طبق این قانون نسبت به تنظیم قرارداد پیش فروش ساختمان مبادرت نمایند.در غیر اینصورتپروانه كسب آنان برای بار اول تا یك سال و برای بار دوم تا سه سال معلق و برای بار سوم برای همیشه لغو می شود.

ماده ٢٩- به منظور حل وفصل اختلاف طرفین قراداد پیش فروش ساختمان ،در شهرداری مراكز شهرستانها،هیاتی مركب از یك نفر قاضی با معرفی رئیس كل دادگستری استان و٤ نفر كارشناس با معرفی استانداری ؤ سازمان مسكن وشهر سازی استان ، سازمان نظام مهندسی ساختمان استان و شهردادری مربوط تشكیل می شود.رای هیات با نظر اكثریت اعضاء صادر می شود و ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ قابل اعتراض در محاكم عمومی دادگستری می باشد.

 

تبصره- رای قطعیت یافته كمیسیون ،از طریق اجراء احكام دادگستری مطابق مقررات مربوط به اجراء احكام مدنی اجراء شود.

ماده ٣٠- آیین نامه اجرایی این قانون ظرف مدت سه ماه از تاریخ تصویب این قانون توسط وزارت دادكستری با همكاری وزارتخانه های مسكن و شهر سازی و كشور و سازمان ثبت اسناد و املاك كشور تهیه و پس از تایید رئیس قوه قضاییه به تصویب هیات وزیران خواهد رسید.

پیشنهادات  انجمن انبوه سازان استان اصفهان:

مقدمه توجیهی :

 

با توجه به عدم وجود قانون مستقل ناظر بر پیش خرید و پیش فروش ساختمان در سطح كشور ونبود یك رویه واحد و بروز اختلافات و وقوع جرائم مرتبط و ایجاد بستر مناسب در تعاملات پیش خریداران و دست اندر كاران ساخت و ساز و كاهش حجم پرونده های ارجاعی به مراجع قضایی لایحه ذیل برای طی مراحل قانون تقدیم می شود.

ماده ١- در این قانون ،اصطلاحات زیر در معانی مشروح مربوط به كار می رود:

 

١- پیش فروشنده :شخص حقیقی یا حقوقی است كه متعهد می شود قدر السهم از زمین و اعیانی موجود در زمان بیع را براساس قرارداد پیش فروش به پیش خریدار منتقل كند و همچنین متعهدمی گردد ساختمان را ظرف مدت معین احداث و تسلیم كند.

 

٢- پیش خریدار : شخصی است كه قدر السهم زمین و اعیانی موجود در زمان بیع را براساس قراداد پیش فروش در مقابل پرداخت ثمن معامله پیش خریداری می نماید.

 

3- دوره تضمین : منظور از دوره تضمین عبارت است از مدت معقولی كه در قرارداد پیش فروش ذكر گردیده و پیش فروشنده در طی این مدت متعهد می گردد عیب و یا نقص مخفی یا بارز موجود در ساختمان را بدون در یافت هر گونه هزینه مرتفع نماید.

 

٤- انتقال : انتقال قدر السهم از زمین اعیانی موجود در زمان بیع در غالب قرارداد پیش فروش.

 

٥- انتقال قطعی : انتقال مورد معامله در دفتر خانه اسناد رسمی از طرف فروشنده به خریدار.

 

٦- اتمام بنا : انجام و به اتمام رسانیدن كلیه عملیات اجرایی تعهد شده در قرارداد برای واحد مذكور در قرارداد.

 

٧- اتمام ساختمان : اتمام كلیه عملیات اجرایی ساختمان.

 

تبصره : قائم مقام و جانشین یا جانشینان پیش فروشنده و پیش خریدار نیز مشمول تعاریف یاد شده خواهند بود.

ماده 2-  قرارداد یا عقدی كه به موجب آن پیش فروشنده متعهد ساخت و تكمیل بنا در زمین معین باشد كه مالك تمام یا قسمتی از آن است و یا در ازای انجام تعهدی مالك قسمتی از ساختمان میشود  اعم از اینكه در قالب بیع -  صلح -  اجاره به شرط تملیك و نظایر آن منعقد شود قراداد پیش فروش ساختمان محسوب شده و مشمول مقررات این قانون است.

ماده ٣ – قراردادهای پیش فروش باید مطابق با نمونه های مقرر در ایین نامه اجرایی این قانون بوده و درآن حداقل به موارد زیر تصریح شود:

 

١- اوصاف و امكانا ت واحدی كه پیش فروش میشود مانند مساحت اعیانی -  تعداد اتاقها - شماره طبقه - شماره واحد توقفگاه ( پاركینگ )و انباری و نیز مشخصات فنی ومعماری ساختمانی كه واحد در آن احداث می شود مانند موقعیت ،كاربری و مساحت كل عرصه و زیر بنا -  تعداد طبقات و كل واحدها -  نما- نوع مصالح مصرفی ساختمان- سیستم گرمایش و سرمایش -  قسمتهای مشترك و سایر مواردی كه در پروانه ساخت و شناسنامه فنی هر واحد قید و یا عرفاًدر قیمت  موثر با شد با توجه به تغییرات احتمالی مندرج در ماده ١١ این قانون درج گردد.

 

٢- بهاء مورد معامله ،تعداد اقساط و نحوه پرداخت.

 

٣- مدت قراداد و دوره تضمین

 

٤- تعیین تكلیف راجع به خسارات‌،تضمینها و قراداد بیمه ای ،تغییر قیمت و تغییر مشخصات موضوع معامله .

 

٥- اعطاء وكالت به پیش خریدار برای تنظیم سند رسمی انتقال پس از انمام بنا و پرداخت كل بهای مورد معامله

 

٦- زمان سر رسید و مبلغ تمامی اقساط ثمن و میزان جرائم تاخیر تادیه اقساط و شماره سریال دفترچه اقساط مندرج در ماده ١٤ قانون.

ماده ٤- پیش فروش باید با تنظیم سند رسمی نزد و دفاتر اسناد رسمی صورت گیرد.

 

تبصره ١ : نقل وانتقالات بعدی نیز با جلب رضایت پیش فروشنده در دفتر خانه اسناد رسمی به منقل الیه انتقال خواهد یافت.

 

تبصره ٢ : در صورت انتقال حقوق و تعهدات پیش خریدار نسبت به ساختمان پیش فروش شده بدون رضایت پیش فروشنده ،پیش خریدار و منتقل الیه به طور تضامنی عهده دار پرداخت خواهند بود. در هر حال سند رسمی انتقال به نام منتقل الیه پس از تسویه حساب كامل با پیش فروشنده تنظیم خواهدشد.

ماده ٥- تنظیم قراداد پیش فروش منوط به ارائه مدارك زیر است:

 

الف- مدارك دال بر در اختیار داشتن مورد معامله پیش فروشنده نسبت به مورد معامله

 

ب- پروانه  ساخت كل ساختمان و شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد.

 

ج – بیمه نامه مربوط  به مسئولیت موضوع ماده ١٣ این قانون.

 

د- تاییدیه مهندس ناظر پروژه مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان منطبق بر پروانه صادره

 

ه- گواهی بانك مبنی بر افتتاح حساب موضوع  ماده ١٤ قانون.

 

و - حذف شد..

 

ز- به منظور كنترل و نظارت بر عملكرد انبوه سازان و ایجاد سوابق حرفه ای برای آنان و ارائه گواهی صلاحیت و مدیریت ساخت وساز لازم است كه این صلاحیت از سوی صنف مربوط احراز و تایید شود.

 

تبصره: انبوه سازان مكلفند در چهار چوب ظرفیت قید شده در پروانه صلاحیت و تعیین پایه خود اقدام به پیش فروش ساختمان نمایند .

ماده ٦  - تنظیم قرارداد پیش فروش نزد دفاتر اسناد رسمی بدون پرداخت حق اثبت و بدون گواهی مالیاتی  صرفاًدر قبال در یافت حق التحریر سند غیر مالی صورت می گیرد.

 

تبصره : در نقل انتقالات بعدی ،قبل از اتمام ساختمان ضمن ثبت در دفتر خانه ،مالیات بر اساس یك ششم  مالیات ساختمان تمام شده در یافت می شود.

ماده ٧- چنانچه پیش فروشنده ظرف مهلت مندرج در قرار داد تعهدات خود را به انجام نرساند مسئول خسارت تاخیر انجام تعهد پیش بینی شده در ماده٣ می باشد. تمدید مهلت انجام تعهد فقط با تراضی طرفین ممكن است ولی مانع از دریافت خسارت تاخیر در انجام تعهد نخواهد بود.

ماده ٨- پیش فروشنده باید پس از اتمام بنا در صورت اعتراض پیش خریدار به انطباق بنا با قرارداد حسب مورد تایید كارشناس مذكور در آیین نامه اجرایی این قانون را اخذ و به معترض ارائه نماید.

ماده ٩ - چنانچه در دوره تضمین معلوم شود ضوابط قانونی در احداث بنا رعایت نگردیده یا ساختمان با اوصاف قرادادی منطبق نبوده و یا دارای هر گونه عیب اعم از مخفی یا آشكار است پیش خریدار می تواند الزام پیش فروشنده را به رفع نواقص آن با اوصاف قانونی یا قرادادی طبق رای كمیسیون مندرج در ماده ٢٩ درخواست نماید یا مطالبه خسارت كند

ماده ١٠ – حذف شد.

ماده ١١- در صورتی كه مساحت بنا بر اساس صروتمجلس تفكیكی ،كمتر یا بیشتر از مقدار مشخص شده در قرارداد باشد ،مابه التفاوت نرخ مندرج در قرارداد باشد ،مابه التفاوت نرخ مندرج در قراداد مورد محاسبه قرار گرفت ،لكن چنانچه مابه التفاوت مساحت بیش از ده درصد (١٠%)  زیر بنای مفید باشد ،پیش خریدار حق فسخ قرارداد را خواهد داشت وبه هر حال پیش فروشنده حق فسخ قرارداد را ندارد.

ماده ١٢- در مواردی كه به علت تقصیر پیش فروشنده از مفاد قراداد پیش فروش بر اساس نظر هیئت مندرج در ماده ٢٩ قانون پیش خریدار مجاز می باشد، پیش فروشنده باید خسارت وارده را برمبنای مصالحه یا برآورد كارشناس مرضی الطرفین به پیش خریدار بپردازد.

 

تبصره – حذف شد.

ماده ١٣- پیش فروشندگان و مجریان و ناظران در قبال خسارت ناشی از عیب بنا وتجهیزات آن و نیز خسارات ناشی از عدم رعایت ضوابط قانونی در برابر پیش خریدار و اشخاص ثالث مسئولیت تضامنی دارند و مكلفند مسئولیت خود را از این جهت بیمه نمایند. چنانچه میزان خسارت وارده در دوره ضمانت بیمه كیفیت بیش از مبلغی با شد كه از طریق بیمه پرداخت می شود. پس از تعیین مقصر مربوط توسط كمیسون مندرج درماده ٢٩ پیش فروشنده ضامن پرداخت ما به التفاوت خسارت وارده می باشد.

ماده ١٤- پیش فروشنده مكلف است نزد یكی از بانكهای داخلی حساب بانكی با حق برداشت خود افتتاح نماید. كلیه وجوه پیش خریداران باید به آن حساب واریز گردد.

 

بانك یاد شده موظف است برای دریافت اقساط از پیش خریداران دفترچه اقساطی صادر نماید. سر رسید و مبلغ تمامی اقساط ثمن و جرایم تاخیر تادیه مندرج در قرارداد در دفترچه مذكور قید گردد. پیش فروشنده حق وصول مستقیم وجه از پیش خریدار ندارد.

ماده ١٥- در مواردی كه بانك ها به پیش خریداران بر اساس قرارداد پیش فروش ،تسهیلات خرید می دهند وجه تسهیلات از طرف پیش خریدار توسط بانك به حساب پیش فروشند ه واریز ،مالكیت عرصه به نسبت سهم واحد پیش خریداری شده و نیز حقوق پیش خریدار نسبت به آن واحد به عنوان تضمین اخذ می گردد در این اقدام نباید موجب  عدم پرداخت تسهیلات جهت تكمیل كل پروژه گردد.

ماده ١٦- در پیش فروش ساختمان نحوه پرداخت اقساط ثمن بر اساس توافق طرفین خواهد بود، ولی حداقل ٥ درصد همزمان با تنظیم سند قطعی قابل وصول خواهد بود و طرفین نمی توانند بر خلاف آن توافق كنند

ماده ١٧- پرداخت هر یك از اقساط ثمن منوط به تایید پبشرفت كار مطابق شرایط قرارداد توسط مهندس ناظر است مگر آن كه طرفین به نحو دیگری توافق كرده باشند.

ماده ١٨- هرگاه پیش خریدار تعهدات خود را انجام دهد ولی پیش فروشنده پس از اتمام بنا از تنظیم سند رسمی به هر دلیل امتناع نماید‌، پیش خریدارمی تواند بر اساس وكالت اعطایی در سند پیش فروش ( موضوع بند 5 ماده ٣ این قانون) با مراجعه به دفتر اسناد رسمی و ارائه تاییدیه پرداخت كل ثمن از بانكی كه دفتر چه اقساطی را صادر نموده است ،به وكالت از طرف پیش فروشنده سند انتقال را تنظیم و امضاء نماید.

 

تبصره – حذف شد..

ماده ١٩- عرصه و اعیان ساختمان پیش فروش شده و مبالغ واریز شده به حساب بانكی پیش فروشنده و یا طلبكار او قابل توقیف و تامین نیست.

ماده ٢٠ – هر گاه قرارداد متضمن شرطی باشد كه موجب آن در صورت عدم پرداخت اقساط ثمن در مواعد مقرر،پیش فروشنده بتواند قرارداد را فسخ نماید،پس از رسیدن موعد پرداخت و امتناع پیش خریدار،پیش فروشنده  باید مراتب را كتباًبه دفترخانه تنظیم كننده سند اعلام كند .دفترخانه مكلف است ظرف مهلت پنج روز به پیش خریدار اخطار نمایدتا ظرف مهلت  ده روز نسبت به پرداخت دین اقدام كند.در صورت عدم پرداخت دین  در مهلت مذكور پیش فروشنده حق فسخ قراداد را دارد

ماده ٢٢- در ماده ٤  با عنوان تبصره ٢ ذكر شد.

ماده ٢٣- در زمان انتقال قطعی سند ساختمان در دفتر خانه ،سند پیش فروش صادر شده باید به دفتر خانه عودت داده شود.

ماده ٢٤- پیش فروشنده باید قبل از هرگونه اقدام جهت تبلیغ و آگهی پیش فروش به هر طریق ممكن از جمله درج در مطبوعات و یا پایگاههای اطلاع رسانی و سایر رسانه های گروهی و نصب در اماكن و غیره ،مجوز انتشار آگهی را از مراجع ذی صلاح كه در آیین نامه اجرایی این قانون مشخص  می شوداخذ و ضمیمه در خواست آگهی به مطبوعات و رسانه های یاد شده ارائه نماید.شماره و تاریخ این مجوز باید در آگهی درج و به اطلاع عموم رسانده شود.

 

مطبوعات ،پایگاههای اطلاع رسانی و سایر رسانه های گروهی و مسئولین اماكنی كه قرار است در آن تبلیغ  انجام شود و قبل از دریافت مجوز یاد شده حق درج و انتشار آگهی پیش فروش را ندارند.

 

در غیر اینصورت به جزای نقدی از یك میلیون  ( 000/000/ 1 ) ریال تا یكصد میلیون ( 000/000/100 ) ریال محكوم خواهند شد.

ماده٢٥- شهرداریها مكلفند هنگام صدور پروانه ساختمان برای هر واحد نیز شناسنامه ای مستقل با ذكر مشخصات كامل و مشاعات و سایر حقوق با شماره مسلسل صادر و به متقاضی تسلیم نمایند..

ماده ٢٦- اشخاصی كه بدون تنظیم سند رسمی با اخذ پروانه ساخت یا افتتاح حساب بانكی یا پیش از پیشرفت عملیات ساختمانی به میزان ١٠ درصد ( اتمام فونداسیون ) اقدام به پیش فروش ساختمان نمایند و یا بدون اخذ مجوز اقدام به درج آگهی نمایند علاوه بررد مال و اسناد ووجوه به صاحبش به جبران خسارات وارده به حبس از شش ماه تا دو سال و یا جزاء نقدی به میزان سه تا پنج برابر وجوه و اموال در یافتی محكوم می گردند

ماده ٢٧- پیش فروشنده مكلف است ظرف دو سال پس از اتمام بنا تمامی اقدامات لازم برای انتقال قطعی ساختمان به پیش خریدار را از قبیل اخذ پایان كار و تفكیك سند انجام دهد ( تاخیراتی كه خارج از اختیار پیش فروشنده با شد به مدت مذكور اضافه می گردد) در غیر اینصورت به جزاء نقدی معادل ٣ تا ١٠ درصدمبلغ در یافتی در حق دولت محكوم میگردد.

 

تبصره – جرائم مذكور در این ماده و ماده ٢٦ تعقیب نمی شودمگر با شكایت شاكی خصوصی و یا وزارت مسكن و شهر سازی و با گذشت شاكی ،تعقیب یا اجراءحكم موقوف می شود

ماده ٢٨- مشاوران املاك نیز باید طبق این قانون نسبت به تنظیم قرارداد پیش فروش ساختمان مبادرت نمایند.در غیر اینصورت پروانه كسب آنان برای بار اول تا یكسال و برای دوم تا سه سال معلق و بار سوم برای همیشه لغو می شود.

ماده ٢٩ - به منظور حل وفصل اختلاف طرفین قرارداد پیش فروش ساختمان در انجمن صنفی انبوه سازان استانها هئیتی مركب از یك نفر قاضی با معرفی رئیس كل دادگستری استان و چهاذ نفر كارشناس با معرفی شهرداری و سازمان مسكن و شهر سازی استان و سازمان نظام مهندسی استان  وانجمن صنفی انبوه سازان استان تشكیل می شود، رای هیات با نظر اكثریت اعضاء صادر می شود و ظرف ١٠ روز از تاریخ ابلاغ قابل اعتراض در محاكم عمومی دادگستری می باشد

 

تبصره- رای قطعیت یافته كمیسیون ،از طریق اجراء احكام دادگستری مطابق مقررات مربوط به اجراء احكام مدنی اجراء شود.

ماده ٣٠ - آیین نامه اجرایی این قانون ظرف سه ماه از تاریخ تصویب این قانون توسط وزارت دادگستری با همكاری وزارت مسكن و شهر سازی و وزارت كشور و سازمان ثبت اسناد و املاك كشور و كانون سراسری انجمن های صنفی كارفرمایی انبوه سازان مسكن و ساختمان ایران تهیه و پس از تایید رئیس قوه قضاییه به تصویب هیات وزیران خواهد رسید

+ نوشته شده در  ساعت   توسط civil7structure@yahoo.com  |  آرشیو نظرات